よくあるご相談

不動産売買時のセカンドオピニオンが欲しい

自己の不動産を売却したい。または新たに自宅や投資用にアパートを購入したい。不動産業者さんに査定してもらったが、別の意見も聞きたい。

・・・ 不動産鑑定士は、常にたくさんの取引事例を収集し、分析しております。意見書を作成し、検証材料として頂くことで、視野が広がるものと思います。

 

借地権による更新料・増改築承諾料・地代の値上げ

地主から更新が近づいたので更新料の額を提示された。家を建て替えしたいので、地主さんに申し入れしたら増改築承諾料を提示された。

・・・ 相場を把握されたうえで交渉されることが望ましいです。感覚的に相手方の話を聞いたり、こちらの意見を言うのではなく、軸となる適正な価格を知ったうえで、交渉される方が、円満に解決出来る可能性が高いと言えると思います。

 

地主さんから地代が近隣より安いから、少し値上げしたいと言われた。もちろん今後も円満にやっていきたいから、適正な額なら増額してもよいと思っている。いくらぐらいが妥当なの?継続地代なのに、いっぺんに値上げに応じなければいけないの?

・・・ 継続地代は、長年に渡る賃料改定の経緯や過去に支払った一時金等を勘案して、改定されます。新規地代との乖離が、即座に解消される場合は少ないと思われます。専門家が作成する意見書等をベースに交渉された方が、ベターです。

 

同族企業間売買、会社の代表者とその会社との取引

価格決定について、客観性が求められます。

・・・ 税務署に対し、適正な譲渡価格を決定した根拠となる資料が必要となる場合があります。不動産鑑定士の作成した不動産鑑定評価書は、その根拠となる資料になります。

 

相続に伴う兄弟間の不動産の分割

父が残してくれた財産は、父と兄が同居している戸建住宅ひとつ。兄は、弟にいくら現金渡してあげればいいの?

・・・ 当該戸建住宅の価格を査定します。他の財産を考慮しないとすれば、その価格をベースに弟の持分に応じて、金銭で補償することになります。但し、借地契約をしている場合、使用貸借している場合等、前提条件によっても価格が変わる場合もあります。

 

母が残してくれた500㎡の大きな土地。土地は、角地、二方路地、または不整形だけど、何㎡ずつ、どこで分筆すれば、等価になるの?

・・・ 角地、二方路地、不整形または法面が含まれている場合、単純に同面積で分けても等価になりません。「1㎡当たりの単価 × 地積 」 がイコールになる分筆線を導く必要があります。不動産鑑定士によるコンサルティング書等をご活用下さい。

 

隣接地の買収価格

自己所有不動産の間口が狭いので、隣地より土地を50㎝買わせてもらえることになった。いくらで買えばいいの?

・・・ もし、間口が建築基準法上の接道義務を満たす2mに足りない場合など、再建築するためには、隣地より土地を譲ってもらわなければなりません。この場合の買収価格は、併合する自分の土地の価値の上昇分の一部を買取価格に載せることが経済合理性に合うと言われます。

文:不動産鑑定士 高橋芳明