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不動産売買について

不動産を売買するときに注意する点は?

不動産業者の選び方 業者さんの選び方一つで一生に一度の取引が・・・。
仲介契約の種類 業者さんに仲介をお願いする方法は何種類もあります。
重要事項の説明 契約と同様に不動産の取引には欠かせないものです。
第三者による建築診断 最近、引き渡し前の建築診断をされる方が増えました。
最近の新聞記事
知っ得情報
「前払いによる注文住宅、建築会社倒産救済されず。」
その他、不動産に関する知っ得情報など

不動産屋さんを選ぶ方法は?

まずは、地元の評判・対応の仕方等で選ばれるのが良いのでは・・・。

宅建免許番号 宅建業者は5年に1度更新が必要であり、更新すると免許番号が上がります。
例えば、神奈川県知事(5)第000号の業者は、(5)なので、4×5年=20年+α(1年~5年)営業しています。
業者名簿 業者を管轄する公共機関へ業者名簿を閲覧し、どんな業者か確認する。
営業年数、過去の営業実績、商号、代表者、役員、事務所の所在地、専任の取引主任者、資産状況、行政処
分歴の有無など
団体や流通機
構への加盟
不動産業界にはいくつかの業者団体や指定流通機構があり、それらへの加入状況が、業者の信頼を見る一つ
の手段となります。
業者の規模 大手流通メーカー、電鉄系不動産会社、金融機関系住宅販売会社など大手の機関は、営業マンの教育や情
報量が多く、安心は高いが、地元業者ほど地域に精通していない場合もある。
中堅地元業者は、長年地元で営業し、地域に精通しており、大手よりもきめ細やかな対応を行うところも多い。

仲介契約の種類

仲介の種類は、3種類あります。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
業務処理の報告 1週間1回以上 2週間1回以上 義務無し
レインズへの登録
(業者間ネットワーク)
あり あり 原則なし

重要事項の説明について(契約前)

不動産売買には、必ず契約前に物件の内容が詳しく記載された重要事項の説明を受けます。中には、契約直前に説明を受けるケースも見られるようですが、早めに書類を不動産屋さんからもらい、内容を十分確認しておくことが必要です。

内容は専門的なことが多いので、不動産鑑定士などの専門家の意見を聞いておくと安心かもしれません。
特に重要なのが、建物が建築できるかどうかの判断です。

第三者による建築診断

家屋やマンション等を引き渡し前に第3者(専門家)に診断してもらうケースが増えております。
手抜き工事や契約とは違う材料を使っていたり、設計書通りにきちんと建築されているかどうか事前に専門家にチェックしてもらいます。関連するものとして、「住宅性能表示」付き建物などもあります。

最近の新聞記事

建売住宅やマンション等の手付け金は、宅建業法により「売買価格の5%か1千万円のどちらかを超える場合、工事完了前に業者が倒産しても全額保全」。一方、注文住宅は、売買ではなく、請負契約であるので、宅建業法ではなく、建設業法が適用となる。

注文建築の代金は、完成・引き渡しまでに何度かに分けて払うのが一般的。(例えば、建築工事の進捗状況に応じて、10%-30%-30%-30%など)契約当初に割引などを理由に出来るだけ多く支払わせようとする業者もいます。

住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法01住宅瑕疵担保履行法02

不動産とバーゲンについて

掘り出し物はあるのか? 不動産には、基本的にバーゲンや掘り出し物はありません。
一部例外有り、現在の分譲マンション等
なぜ無いのか? 不動産(土地)は、スーパー等のセール品と異なり、生産が不可能なため。
特別に安い場合にはご用心。(何かあると考えてください。)
十分検討したでしょうか? 不動産は、スーパー等のセール品と異なり取り替えが困難です。
スーパーのチラシはじっくり検討するのに不動産は即決してしまった・・・なぜでしょうか?

不動産を購入するとき費用はどの程度かかかるの?

契約印紙代 売買価格に応じて印紙税
ローン費用 契約印紙代、融資手数料、保証料、団体生命保険、火災保険等
登記費用 所有権の移転登記、抵当権の設定登記、司法書士報酬等
維持管理費用 修繕積立一時金、不動産取得税等

不動産を購入した場合、おおむね上記のような費用がかかります。
物件価格、規模、新築か中古か、融資条件なども条件によって変動がある
ものの、大体購入価格の2%~5%程度の諸費用が必要です。

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